In Berita

Booming Properti 2013


Booming Properti 2013

Oleh Ema Fitriyani

Salah satu properti di daerah Jakarta Selatan
Foto-foto: Ikbal Aliandre
Tahun 2013 dianggap menjadi tahun terbaik bagi investasi properti di Indonesia. Pasalnya, setelah prestasi industri properti pada tahun 2012 meningkat, kini di tahun ular air ini pun akan terus tumbuh pada tingkat yang tinggi.
            Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) memprediksi kenaikan industri properti tahun 2013 sekitar 12-15%. Alasannya, karena inflasi diperkirakan hanya bertengger pada level 5%, kemudian BI rate akan tetap stabil di bawah angka 6%, sehingga konsekuensinya suku bunga Kredit Kepemlikian Rumah (KPR) akan tetap bertahan pada posisi 7,5%. Hal ini sebenarnya tidak jauh berbeda pada 2012 lalu lantaran banyak bank-bank swasta yang bersaing ketat untuk memasuki pasar properti dengan menawarkan tingkat suku bunga KPR yang terendah.
            Dalam pantauan kinerja industri properti 2012 oleh PSPI, faktor suku bunga rendah menjadikan daya beli konsumen menjadi bergairah. Direktur Eksekutif PSPI, Panagian Simanungkalit ketika ditemui Bisnis Global di Panangian School of Poperty, Thamrin City, Jakarta, menjelaskan bahwa rumah tinggal, apartemen strata title (kepemilikan), rumah bandar, kantor strata title, pusat perdagangan komersial, dan pusat perbelanjaan jumlahnya semakin meningkat. Akan tetapi, ada tiga subsektor unggulan yang akan tampil dengan kinerja yang baik dari segi permintaan dan penjualan sepanjang tahun 2013.
Pertama, industri properti rumah tinggal yang harganya lebih di bawah Rp500 juta. “Ini (rumah tinggal) menjadi pasar terbesar karena peminatnya banyak, meliputi hampir 60% pasar tahun ini,” katanya, Selasa (8/1/13). Kedua, apartemen strata title (kepemilikan) yang harganya kurang dari Rp600 juta akan menjadi sektor dominan. “Karena menguasai pasar sebesar 70%,” jelasnya lagi.
Sedangakan untuk industri properti pada perkantoran di kawasan Central Bussines Distric (CBD)—seperti Sudirman, Kuningan, dan Casablanca—maupun di luar CBD seperti di TB. Simatupang, akan tampil sebagai pasar properti komersial dengan permintaan paling tinggi pada tahun 2013 karena arus investasi asing di Indonesia masih akan terus meningkat tahun ini.
Untuk di luar Jabodetabek, booming industri properti terjadi juga di kota-kota besar seperti Bali, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Makassar, Manado, Balikpapan, dan Pekanbaru. Soal harga, standar properti di Jakarta masih menjadi acuan untuk kenaikan harga di kota-kota lain. “Properti di sana (luar daerah) mengikuti harga di Jabodetabek, karena jumlah permintaan di luar daerah tidak merata. Kenaikan harganya yang mengikuti, tapi harganya tidak sama dengan Jabodetabek, ungkapnya.

Tak terpengaruh krisis global

Krisis ekonomi global yang menghantam dunia beberapa waktu lalu ternyata tidak membuat industri properti lesu. Hal ini berbeda dengan industri-industri lain yang terkena dampak secara langsung akibat terpaan krisis ekonomi global. Menurut Kementerian Perindustrian (2011), terdapat 28 sektor industri yang sangat terpukul akibat krisis ekonomi global tahun 2011 lalu, di antaranya adalah industri garmen, industri obat-obatan dan kesehatan, industri elektronika, sepatu olahrga, industri logam dasar non besi, industri kertas, serta pabrik pemintalan.
Kegairahan industri properti ini disebabkan karena investor masih menempatkan Indonesia (khususnya Jakarta) sebagai kota terbaik untuk tujuan investasi properti secara global. Menurut riset Pricewaterhouse Coopers (PwC) dan Urban Land Institute (ULI) pada tahun 2013 ini Jakarta menduduki peringkat 11 dari 21 kota di Asia Pasifik yang menjadi tujuan utama para investor properti.
Selain itu, menurut riset PSPI tahun ini, faktor lain yang turut mendukung kegairahan industri properti di Indonesia karena saat ini masih ada 15 juta keluarga yang belum memiliki tempat tinggal. “Jadi selama suku bunga rendah, krisis ekonomi global tidak akan berpengaruh pada laju industri ini,” ujarnya. Meskipun begitu, para investor dan pengembang properti harus berhati-hati, sebab tanpa ada krisis pun Indonesia bisa mengalami krisis secara mendadak kalau suku bunganya tinggi. “Tinggal bagaimana pemerintah mengendalikan inflasi,” lanjutnya.
Oleh sebab itu, strategi-strategi cantik nan cerdas perlu dibangun oleh para investor dan pengembang agar tidak mengalami “krisis” terhadap investor lainnya. Menurut Panangian, ada tiga langkah yang dilakukan sebelum melakukan investasi di industri ini.
Pertama¸ jika investor ingin berinvestasi untuk menghasilkan uang dari properti seperti apartemen sewa, rumah kos, ruko, perkantoran sewa, dan lainnya, maka investor harus mempertimbangkan lokasi yang sedang tumbuh (sunrise location). Maksudnya, lokasi yang permintaannya melebihi pasarannya. Ini adalah karakter yang terbaik untuk properti. Misalnya, di kawasan CDB,” ungkap pria pemilik Panangian School of Property ini.
Kedua, investor juga harus mempertimbangkan tingkat harga, nilai sewa, dan cape rate dari properti itu sendiri. Cape rate adalah perbandingan antara sewa dengan harga jual. Investor harus memilih properti dengan harga jualnya yang kurang dari satu setengah milyar ke bawah karena pasar ini menurutnya adalah properti yang terbaik untuk dijadikan investasi di tahun 2013. “Cape ratenya pun harus di atas 8%,” jelasnya kembali.
Ketiga, investor harus memastikan membeli properti pada perusahaan yang memiliki manajemen yang baik. Dengan kata lain, sebaiknya properti tersebut dibangun oleh pengembang yang terpercaya.

Manfaatkan Peluang
Menjamurnya pengusaha properti dari yang besar seperti Agung Podomoro Group, hingga yang kecil-kecil, harus dicermati investor dan pengembang. Karena persaingan yang semakin ketat, Panangian menyarankan agar para pemain bisa memanfaatkan peluang. Bagaimana caranya?

Di Indonesia, banyak orang main properti mengcopy dari properti di sekitarnya. Biasanya yang dilihat hanya keuntungannya saja. Tapi tidak tahu resikonya ada,” tegasnya.
Panangian mencontohkan, Anda membangun rumah di sekitar wilayah Bekasi, walaupun lagi booming, kalau peminatnya cuma 300 orang setiap bulan, sementara di situ ada 20 pengembang, membangun 6000 unit, berarti cuma 300 unit saja yang berpotensi dibeli. Ini baru bisa habis terjual 20 bulan.
“Bisa bangkrut, walaupun lagi booming. Berarti pasar itu membuka peluang tapi buka membuka kehancuran ketika tidak mampu memanfaatkan peluang,” tandasnya.
Ia melanjutkan, misalnya pengusaha itu hanya mengcopy dari kiri kanan, membuat tipe 60 atau 36 dengan lokasi di Bekasi, kemudian dijual 300 juta, dan dijual 350 juta, mungkin masih akan laku. Tapi begitu dijual menjadi 600 juta di lokasi yang sama, siapa yang mau beli?
Di sinilah, menurut Panangian, sikap seorang investor properti diuji kreativitasnya.  Pengusaha investor harus mampu memposisikan dirinya secara luwes dengan pesaing-pesaingnya. Harus lihat bagaimana jumlah peminatnya di sana. Kemudian, peminatnya yang paling banyak ada di tipe berapa, di segmen harga berapa. “Jangan di situ segmennya Rp500 juta, dibangunnya harga Rp 1 milyar, mana laku, lanjut Panangian.
Selanjutnya, yang paling penting ia juga harus melakukan riset pasar sebelum terjun ke lapangan. Pertama kali yang di riset adalah jumlah peminat, jumlah luas lokasi dengan rencana pemasaran, harganya yang paling dicari di situ, tipe rumah yang paling diminati, dan fasilitas-faslitas yang dibutuhkan. “Sepanjang pengembangnya cerdas memanfaatkan riset pasar dan memposisikannya dengan pas, mestinya ia sukses,” tandasnya.
Menggeliatnya industri properti di Indonesia sekaligus membuka peluang bagi para investor lokal untuk lebih memaksimalkan perannya di dalam negeri.

Majalah Bisnis Global Edisi Februari 2013

Related Articles

0 komentar:

Post a Comment